Azok számára, akik egy szellemszakmának tartják az ingatlanközvetítést ebben az írásomban materializálni szeretném a szakma főbb sarokpontjait. Mivel a cikk terjedelme korlátozza a téma aprólékos kibontását, ezért csupán a lényeget szeretném megvilágítani, mint egy összefoglalva a főbb elemeket.Manapság egyre jellemzőbb, hogy ingatlanos szakember segítségét kérik az ügyfelek, ha ingatlant szeretnének eladni vagy vásárolni. Aminek a legfőbb oka, hogy az ingatlanközvetítő az a központi személy, ahol összpontosul, koncentrálódik a kínálat és a kereslet. Ő az, aki kellő szakmai felkészültségének köszönhetően kellő kontrol alatt tudja irányítani, hogy a két szegmens szereplői találkozzanak. Míg egy tulajdonosnak csupán reménykedni tud passzív módon, hogy jelentkeznek a hirdetésére, addig az ingatlanközvetítő aktívan tudja generálni magát az érdeklődést. Olyan ez, mint a horgászat és a halászat közti különbség. Egy pecabottal sokkal kisebb hatékonysággal tudunk halat fogni, mint egy halászhálóval, ugyan azon időintervallum alatt. A vevő részről is ugyan csak sokkal kedvezőbb egy előre összeszedett adatbázisból csemegézni, mint hogy saját kútfőből nekiindulni és végig mazsolázni rengeteg ingatlan hirdetést.
Egy ingatlan értékesítésének folyamata
Manapság már kizárólag személyes közvetítéssel dolgoznak az ingatlanos szakemberek. Az irodában esetleg megbeszélések, adategyeztetések és irodai prezentációk zajlanak. A valós és érdemi munka azonban mindig a terepen, az adott ingatlan helyszínén történik. Az irodában megbízási szerződést sosem köt anélkül, hogy előzetesen ne tekintette volna már meg az ingatlant. Címeket sem ad ki soha, hogy az érdeklődő saját maga keresse fel az eladásra kínált ingatlant, mindig egy előre egyeztetett időpontban kerül az ingatlanos által bemutatásra (ez szó szerint értendő) a kiválasztott lakás, ház vagy akár egy építéstelek is.
A helyszíni szemle
Amikor egy tulajdonos megkeres egy irodát, hogy megbízza az ingatlanja eladásával, legelső lépésként mindig egy helyszíni szemle történik. Ekkor az eladóval együtt bejárásra kerül az ingatlan, miközben az ingatlanközvetítő részletekbe menőkig a lehető legtöbb információt begyűjti a tulajdonostól. A folyamat egyszerűen úgy zajlik, hogy az ingatlanos kérdez, kérdez, kérdez, kérdez. A kérdései az építés évére, a legutolsó felújítás idejére, a beépített anyagokra, a laktér és a telek nagyságára, és így tovább, vonatkozik. A cél, hogy szinte sajátjaként ismerje az adott ingatlant, aminek eladását a gondjaira szeretnék bízni, valamint a reális ár kialakításához is szükségeltetnek.
A szemle folyamatához hozzá tartozik még, az eladási szándék megismerése is. Miért akarják eladni? Talán magával az ingatlannal vannak problémák? Esetleg a szomszédok okoznak valami gondot? Vagy családon belüli okokhoz vezethető vissza, vagy anyagi nehézségek teszik szükségessé? Csupán csak egy minőségi változást szeretnének a lakhatásuk tekintetében? Erre a feltáró beszélgetésre azért van szükség, hogy kiderítsük, valóban komolyan gondolja-e az eladó a dolgot, valamint tényleg ez e a legjobb megoldás a felmerült élethelyzet megoldására. Ennek a ciklusnak a végén már csak az árat kell megbeszélni. Mi az, amit az eladó szeretne? Mi az amit a piac elfogadhatónak tart? És az ingatlanos szakember a legoptimálisabban összefésüli ezt a két szempontot úgy, hogy egy olyan reális árat alakít ki, amin belátható időn belül el is adja az ingatlant. A megbeszélés második felében az együttműködés részleteit beszélik át, majd kitöltik a szükséges dokumentumokat, és fényképek is készülnek az ingatlanról.
Az ingatlan hirdetése, kiajánlása
Miután érvényes megbízás jött létre az ingatlanra, a következő lépésként a szükséges hirdetési formátumok kerülnek kiválasztásra, és ezeknek megfelelően a hirdetések is elkészülnek. Manapság már a vevők nagy része az online hirdetéseket részesíti előnyben, az offline megjelenéssekkel szemben. Ezért nagyon fontos, hogy egy részletes, és színesen megfogalmazott leírás, plusz fényképek és alaprajzok is kerüljenek feltöltésre az adott felületre. Bár igaz, hogy még vannak olyan régiók, ahol még szükséges a nyomtatott sajtó által biztosított hirdetési formában is megjelentetni az ingatlant, a sikeres eladás érdekében. Ami emellett elengedhetetlen, hogy a nyilvántartásba bekerült ingatlan, a lehető leghamarabb kiajánlásra kerül az érdeklődői adatbázisban szereplő azon ügyfeleknek, kiknek a rögzített igényei közül, legalább három paraméternek megfelel az ingatlan. Ez az a bizonyos kontrolált, ill. irányít folyamat, amiben az ingatlanközvetítőnek kulcs szerepe van, mint ahogyan azt a cikk elején is hangsúlyoztam. Ebben az információ áramoltatásban rejlik a valódi hatékonysága ennek a szakmának.
Az ingatlan bemutatása az érdeklődőknek
Akár a megjelent hirdetésre jelentkező, akár a direkt ajánlásból generálódó érdeklődőről legyen szó, számára az ingatlan személyes bemutatás lesz, a folyamatkövetkező lépése. Persze ezt előzetesen mindkét ügyféllel (eladó, érdeklődő) történő időpont egyeztetés előzi meg. A helyszínen az ingatlanközvetítő lesz az, aki mint házigazda fogadja az ügyfeleket (minimum ketten biztos, hogy jönnek), és számunkra bemutatja az ingatlant. Ez idő alatt a tulajdonos háttérbe húzódik (ezt előre tisztázni kell vele). Esetleg olyan kérdések megválaszolásába vonja be megbízottja, ami szorosan a lakhatás személyes vonatkozásához kapcsolódik. Jellemzően ekkor még az árral kapcsolatos megbeszélésre nem szokott sor kerülni, ezt majd későbbi egyeztetések során szokták tisztázni. Amennyiben a bemutatott ingatlan nem nyeri el az ügyfelek tetszését, az ingatlanközvetítő vagy ajánl egy hasonlót az adatbázisából, vagy rögzíti az igényeket és igyekszik felkutatni ügyfelének a paramétereknek megfelelőt.
Kapcsolattartás az ügyfelekkel
Ez ugyancsak egy fontos sarokpontja egy ingatlanközvetítő munkájának. Életbevágó, hogy a megvalósult személyes találkozások közötti időszakokban is rendszeresen tartsa a kapcsolatot mind a megbízókkal (az eladók), mind a kereső ügyfelekkel (a vevők). Ennek két fontos oka van: az egyik az új információk begyűjtése, a másik az új információk átadása. Továbbá a bizalmon alapuló kapcsolat kialakítása.
Az áralku és a felek közötti egyezség létrehozása
Ebben a fázisban, az ingatlanközvetítőnek jelentős a szerepe. Mint ahogyan az előző egységekben már kellet műszaki szakembernek, kommunikációs szakembernek, az ingatlanjogban, és a hozzá tartozó gazdasági ismeretekben járatos szakembernek lennie, most újabb szerepek várnak rá. Át kell, hogy „változzon” mediátorrá, aki segít az álláspontok összehangolásában, pénzügyi tanácsadóvá, aki a finanszírozás területén bír hiteles információkkal, és kapcsolatokkal. Persze a többi ismeretére is nagy szüksége lesz, hogy a felek, időnként kissé egyoldalúnak tűnő álláspontjait közelíteni tudja egymáshoz.
Sok esetben úgy jön egyezség létre a felek között, hogy személyesen csak az ügyvédnél, az adásvételi szerződés aláírásakor találkoznak, mert az ingatlanközvetítőn keresztül gyorsan megszületett az egyezség. Ennek a legfőbb oka, hogy az ingatlanos személye egy olyan szenzitív szűrőként működik, amin a legfontosabb információk jutnak el a két féltől egymás felé, a legoptimálisabban „becsomagolva”.
Az adásvételi szerződés előkészítése és az abban való szerepvállalás.
Miután létrejött a felek közötti egyezség, már nincs más hátra, mint kellő jogi hátteret biztosítva papírra vessék azt. A feleknek semmi dolga nincs ez ügyben, mert az ingatlanközvetítő biztosítja a hozzá értő, és kellő felkészültséggel és jogosultsággal rendelkező ügyvédet, aki az okiratot elkészíti. Előzetesen vagy az ügyvéd, vagy az ingatlanos beszerzi az alap dokumentumokat, mint az ingatlan tulajdoni lapja, valamint az ügyvéd által kért egyéb iratokat a felektől, vagy intézményektől. Mint például: használati szerződés osztatlan közös tulajdon esetén, közüzemi tartozással vagy nem tartozással kapcsolatos igazolások, hiteles térképmásolat, stb.
A közvetítői megállapodás értelmében, az adásvételi szerződéskor az ingatlanos is jelen van, ezzel is segítve, mint egy biztosítva, hogy a szerződéskötés zökkenőmentesen történjen. Vannak esetek, amikor a vevő ragaszkodik a saját ügyvédjéhez. Ebben az esetben főként felértékelődik egy szakmailag tapasztalt ingatlanközvetítő segítsége a tulajdonos, mint megbízó számára, mivel az ilyen helyzetekben előfordulhat, hogy az ügyvéd kissé egyoldalúvá válik, és a vevő érdekeit tartja inkább szem előtt. Személyes jelenlétével ennek elkerülését is hivatott megakadályozni.
Miután megtörtént a szerződés aláírása, a felek átadták a szándékukat bizonyító foglalót, vagy akár a teljes vételárat, az ingatlanközvetítő megbízási szerződésben vállalt kötelezettsége is teljesítésre került. Ez által jogosulttá vált a közvetítői díjazására is, amit az eladók, mint megbízók fizetnek meg részére.
Ha munkája mégsem vezetne eredményre, ha mégsem tudja eladni a rábízott ingatlant, függetlenül attól, hogy mennyi energiát, időt és pénzt pumpált a dologba, a meghatározott díjazás nem fogja megilletni. Persze mindezt a létrejött megbízási szerződés tartalma határozza meg.
Végszó
A cikk megírásánál törekedtem arra, hogy minél tömörebben, és minél közérthetőbben mutassam be ennek a csodálatos szakmának a fő pilléreit. Bevallom, sokszor kellet visszafognom a gondolataimat, mert mindig lett volna olyan, amit fontosnak tartottam volna leírni. Reményeim szerint, mindenki, aki elolvassa ezt a cikket átlátja, hogy mennyire összetett és minden nehézsége mellett is mennyire izgalmas az ingatlanközvetítő munkája. Ezek után talán sokak számára is valóságosnak és kézzelfoghatónak fog tűnni, ez az eddig szellemszakmaként emleget terület.
Ha még többet szeretne megtudni az ingatlanközvetítésről és az ingatlanközvetítők életéről, szeretném figyelmébe ajánlani, az Ingatlanközvetítők kézikönyve című kötetet.
© 2010, Cserven Gábor - minden jog fenntartva.
2010. július 30., péntek
2010. július 27., kedd
ingatlan.com - hírlevél
Tartalomszolgáltató partnerünk: 
30. hét
30. hét Az ingatlan.com üdvözli Önt legfrissebb hírlevelével!
E heti számunkban többek között az alábbi témákról olvashat:
- Drága kerület a XIII., de ez is olcsóbb lett: megnéztük, mennyivel
- Mennyibe kerül egy albérlet Miskolcon és Debrecenben?
- Minek kell benne lennie egy lakásbérleti szerződésben? Menjen biztosra!
- Nálunk ilyet nem láthat! 9 extrém mozgólépcső a világból
Reméljük, hogy válogatásunk elnyeri tetszését. Amennyiben szeretne még több naprakész információt az ingatlanpiacról, látogasson el az ingatlanmagazin.com-ra.
Felhívjuk figyelmét, hogy adatbázisunkban az elmúlt héten 11223 új ingatlanhirdetést jelentettek meg hirdetőink. Érdemes tehát újra ellátogatni a www.ingatlan.com oldalaira.
Hasznos időtöltést kívánunk!
Üdvözlettel: Korbuly Krisztián
hirlevel@ingatlan.com
Hogyan keresünk ingatlant? Csak a kerület számít, vagy az utca is?
Megkérdeztünk néhány budapesti ingatlanközvetítőt a tapasztalatairól.
Drága kerület a XIII., de ez is olcsóbb lett: megnéztük, mennyivel
Főleg az a gond, hogy az ingatlanárak kisebb mértékben estek, mint amit az ingatlanközvetítők indokoltnak látnak, vagy a befektetők szeretnének.
Mennyibe kerül egy albérlet Miskolcon és Debrecenben?
Vidéki egyetemvárosok bérleti piaca (1. rész)
A főiskolai, egyetemi ponthatárok múlt heti kihirdetését követően megindul a diákok rohama az albérletekért.
Minek kell benne lennie egy lakásbérleti szerződésben? Menjen biztosra!
Összegyűjtöttük a legfontosabb pontokat, amelyeket feltétlenül bele kell vennünk a lakásbérleti szerződésbe, hogy elkerülhessük a későbbi anyagi és személyes vitákat.
A költözéshez ideális helyszínt azok a települések jelentenek, ahol jó a közlekedés, vagyis gyorsan be lehet jutni Budapestre.
Mit kell tudni a vezetékjogról? Íme, az ELMŰ állásfoglalása!
Az ELMŰ más aspektusból világítja meg a helyzetet, s a vezetékjog törvényi hátterét is részletesen bemutatja.
Mikor mondhat fel a tulajdonos a bérlőnek? Jogok és kötelességek
A lakásbérlésnek általában két neuralgikus pontja van: az egyik a szerződés megkötése, míg a másik a szerződés megszűnése. Mi most ez utóbbit járjuk körül.
Döntöttek a kilakoltatási moratóriumról, az öröklésről, a devizahitelek betiltásáról
A parlament elfogadta a bírósági végrehajtásról szóló törvény módosítását és az adó-salátatörvényt is.
Ma átadják az M31-et, de a számla még nincs kifizetve
Ma átadják a forgalomnak az M31-es autópályát, amely az M3-as gödöllői csomópontja és az M0-s keleti szektora között teremt közvetlen kapcsolatot.
13 szökőkút lesz a megújuló zalaegerszegi téren
Habár már májusban elköltözött a zöldségpiac a zalaegerszegi vásárcsarnok elől, a téren még nyoma sincs munkavégzésnek.
Nálunk ilyet nem láthat! 9 extrém mozgólépcső a világból
A mozgólépcsők általában meglehetősen unalmas szerkezetek. Most azonban bemutatunk 9 különleges masinát.
A betörők kedvence: a garázskapu. Megmutatjuk, hogyan veheti el a kedvüket!
A garázskapukról sok tulajdonos megfeledkezik. A betörők viszont nem, és a leggyakrabban a garázs felől kísérlik meg a bejutást.
Vegyszer nélkül a kártevők ellen! Házi permetlé és hasznos növények
A biokertben nem használnak agresszív növényvédő szereket: a kertészek mindössze pár növényt hívnak segítségül, amelyek elűzik a kártevőket.
Lehet légkondi nélkül is hűvös? Megmutatjuk a lehetőségeket!
Lássuk, mit nyújthatnak a legismertebb árnyékolástechnikai eszközök!
Hirdetési lehetőségek az ingatlan.com-on
Ingyenes hirdetésfeladás | Magánszemélyek hirdetéseinek feladása itt »
Üzleti hirdetések: Telefon: (1) 237-2060 | Médiaajánlat »
Információk – szolgáltatások
Hírlevél lemondása | Ha szeretné lemondani a hírlevelünket »
Jelentkezés a hírlevélre | Ha szeretne feliratkozni a hírlevélküldő listára »
Állásajánlataink | Ha szeretne az ingatlan.com-nál dolgozni »
ingatlan.com – az ingatlanhirdetési központ
[Impresszum] © 1999-2010 Arkon Zrt.
Javaslatok, észrevételek a hírlevéllel kapcsolatban: foszerkeszto@ingatlanmagazin.com
2010. július 26., hétfő
Napi hírlevél
Orbán Viktor: Nem kell segélyért kuncsorogni
2010.07.26Orbán Viktor szerint "az IMF-től való szabadulás" egy lépés a nemzeti önrendelkezés irányába. Mint mondta, a Nemzetközi Valutaalappal (IMF) kötött szerződés lejárta után, októbertől, Magyarországnak nem lesz dolga az IMF-fel.
Tovább terjeszkedik külföldön a Kulcs-Soft
2010.07.26Tovább terjeszkedik a nemzetközi piacokon a Kulcs-Soft, a társaság a BÉT oldalán közzétette, hogy Spanyolország mellett már Szlovákia, Románia, Csehország, Oroszország, Anglia, Egyesült Arab Emirátus és Dél-Afrikai Köztársaság területén is értékesíti szoftvereit.
Rengetegen költöztek az első félévben
2010.07.26A bukaresti hírek szerint ebben az évben már 7,000 irodista költözött másik irodaházba - írja a Ziarul Financiar (ZF). Ez becsléseink szerint hozzávetőleg 70,000 négyzetméternyi bérleti tranzakciót jelent a román főváros irodapiacán.
Komoly munkába fogott a BAMOSZ a kormánnyal közösen
2010.07.26Az alapkezelők, hasonlóan a többi különadóban érdekelt szektorhoz tudomásul vették az extra adót, viszont a szereplők a kormány részéről megfogalmazódott elvárásokért cserébe sokkal támogatóbb, kooperatív munkát szeretnének látni a politikusoktól - nyilatkozta a zárószavazást követő első interjújában a Portfolio.hu-nak a BAMOSZ elnöke, Szalai Sándor.
10 tipp a tökéletes albérlethez: ezekre mindenképp figyelj!
2010.07.26Kiderültek a felvételi ponthatárok, megindult a roham a legjobb albérletekért és a legjobb albérlőkért. A bérlakások piaca komoly buktatókat is rejthet, nem is gondolnánk, mennyi mindenre érdemes figyelnünk!
Újra viszik a repülőgépet, mint a cukrot
2010.07.26A London mellett megrendezett idei farnborough-i légikiállítás és -vásár (FIA) rendkívül jól sikerült - 47 milliárd dollár értékben kötöttek üzleteket a kiállítók a megrendelőkkel.
Félig megtelt az Eiffel Tér Irodaház
2010.07.26A múlt év őszén átadott, a Nyugati pályaudvar és a posta épülete között elhelyezkedő, 23 ezer négyzetméteres Eiffel Tér Irodaház fele már bérlőre talált – közölte a fejlesztő Conver-genCE.
Dobogós az ipari bővülésünk
2010.07.26Magyarországon egy év alatt 41 százalékkal bővültek az ipari megrendelések, ami az EU 27 tagállama közül a harmadik legjobb mutató – derül ki az Eurostat májusra vonatkozó adataiból.
A közlekedési államtitkár a Tények Estében
2010.07.26Meg fogják építeni a teljes 4-es metrót, ezt mondta a Tények Estében a Nemzeti Fejlesztési Minisztérium államtitkára.
Egyeztetések kezdődtek a Malévről az orosz partnerrel
2010.07.26A Malév helyzetének rendezése érdekében megkezdődtek az előkészületek a tárgyalásokra az orosz partnerekkel, a téma várhatóan a magyar-orosz gazdasági kormányközi bizottság ülésén napirenden lesz – mondta Márton Attila légi ügyekért felelős miniszteri biztos szerdán, a kormányszóvivői tájékoztatón Budapesten.
Új sztrádaszakaszt adnak át a mai nap folyamán
2010.07.26Ma nyitják meg a forgalom számára az M31-es autópályát, amely az M0-ás útgyűrű és az M3-as autópálya között biztosít majd közvetlen összeköttetést Gödöllő térségében – közölte a Nemzeti Infrastruktúra Fejlesztő Zrt. (NIF Zrt.).
Charta a motoros közlekedés biztonságáért – Interjú Óberling Józseffel
2010.07.26Az utóbbi években jelentősen csökkent a közúti balesetek száma, jóval, csaknem a felével kevesebben halnak meg a közutakon.
Mosolygós búcsú - csak nehogy sírás legyen a vége
2010.07.26Büszkén és mosolyogva intett búcsút az elmúlt héten a kormány a Nemzetközi Valutaalapnak, a nemzeti önrendelkezés irányába való elmozdulásra hivatkozva, miközben a befektetői-elemzői közösség és a hitelminősítők feszülten figyelték a fejleményeket, a forint pedig látványosan gyengélkedett a régiós devizák között.
2010. július 21., szerda
Feliratkozás:
Bejegyzések (Atom)
